style="text-indent:2em;">大家好，感谢邀请，今天来为大家分享一下卖新房“取消预售”年年提，总是无法解决，“预售制”还能用吗的问题，以及和专家建议取消期房预售许可的一些困惑，大家要是还不太明白的话，也没有关系，因为接下来将为大家分享，希望可以帮助到大家，解决大家的问题，下面就开始吧！
本文目录
- 商品房预售制和公摊面积这么不公平，国家为什么不能强制取消
- 取消商品房预售证到底意味着什么如果真的取消，这对普通购房者（刚需和投资）有哪些影响
- 海南取消预售，实行现房销售，对房地产市场会产生怎样的影响
- 卖新房“取消预售”年年提，总是无法解决，“预售制”还能用吗
商品房预售制和公摊面积这么不公平，国家为什么不能强制取消
人不知道公摊面积在哪里不公平啦！
认为公摊面积不公平的人，真不知道是什么心态。
难道他们真的天真到说，只买套内面积，而楼梯、走廊、电梯间等建筑面积会是开发商白建给你的吗？难道这些公共面积的成本，不会以另外一种计算方式分到套面建筑面积里吗？咋会如些想呢！
就如同你去卖一堆白菜，一样是只卖菜心，一样的连菜叶一起卖。有谁会将菜心的价格跟菜叶价格一样卖呢？即使是买的人，有谁会认为菜心的价格应该跟菜叶价格一样的呢？
再说公摊。
以为取消公摊后，买房人就占了便宜吗？做梦吧。
取消公摊面积后，虽然建设成本同样是摊进了套内建筑的成本里，但是因为表面上已经没有了公摊，也就是说表面上公摊或者说公共建筑面积已经不属于买房人的了，是开发商的了，因此，他们就可以尽量的将公共建筑面积压缩到最小化，比如楼梯间按最低标准建设，走廊按最窄宽度建设，电梯间按最小标准建设。这个时候，买房人反而没有任何质疑的理由和借口，为什么？人家会说：你又没有出过钱，白送你的，你还挑三捡四的！
可以肯定这样说吧：
同样的一挑白菜，剔成菜心的那挑，卖得的钱，肯定要比没有剔的那挑卖的钱多，卖的贵，为什么呢？如果卖的少了，人家脑壳进水了还人费力气去剔出菜心来啊！
再来说商品房预售制，虽然如今是有些不合理。但是你也可以不买期房，直接买现房呢。
取消商品房预售证到底意味着什么如果真的取消，这对普通购房者（刚需和投资）有哪些影响
个人理解，从预售制度在房地产改革的初期是极大促进了市场的发展的。由于房地产是资金密集型产业，开发过程中有极大的金融风险和政策风险，正是预售制度的存在，才使得建国50多年一直存在的住房严重不足的矛盾在20多年的时间里得以缓解，人均居住面积从1997年的8平米左右增长到2017年的40余平方米，然而问题也是显而易见的，包括工程交付难以保证（烂尾），工程质量难以保证，金融机构风险难以控制等问题，也造成了较多的社会问题。就取消预售制度而言，其实是去杠杆的思想下的必然选择。短期对融资渠道窄，资金存量低，土地储备高（负债较高）的中小房企（特别是民企）冲击不小，必须挤压其尽快完成已有的土地开发，尽量赶在政策落地前实现降低负债，降低土储量，将资金储备增加到安全线以上，市场上的供应量会有所增加。长期而言，房地产部门的杠杆较低后，进入的资本减少，进入的门槛抬高，更容易形成垄断，而较高的金融成本意味着价格不可避免的具有更大的刚度，由于开发周期较长使得企业必须更注重产品前瞻性研究和质量控制。同时，房地产上下游企业（特别是钢铁、水泥等）的账期也必然拉长，对于这几十个行业的盈利能力也是考验，在完成钢铁、水泥等过剩产能的调整之前，全国范围取消预售制度的可能性应该还存在较大的变数。
海南取消预售，实行现房销售，对房地产市场会产生怎样的影响
海南省3月7日发《通知》，在今后新出让土地建设的商品房项目，将取消预售，实行现房销售，这无疑会对海南房地产市场产生多重影响，“几家欢乐几家愁”吧！
第一、海南3月7日《通知》的主要内容上周末，海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，主要有四项内容：
01、继续坚持全域限购政策
对已在海南省拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居型和市场化商品住房。
02、建立并健全住房体系
积极建立并发展安居型商品住房，公共租赁住房，市场化商品住房和市场化租赁住房。
03、建立城市主体责任制
在“因城施策”原则指导下，各市县应对本区域内的房地产平稳发展付主体责任，避免将房地产作为短期内刺激经济的手段。
04、取消商品住房预售
对3月7日后新出让的土地建盖的商品住宅项目，按照《商品房销售管理办法》规定，执行现房销售，取消预售。
在疫情影响下，全国多地都在陆续采取不同程度的纾困措施、松绑措施，帮助地产商度过难关，但海南却逆势而为！不但没有放松限购，而且更进一步地取消了商品房预售，展现出了“壮士断腕”般的决心和意志。
第二、取消预售后，商品房销售有哪些变化？海南算是全国第一个“吃螃蟹”的省份，虽然之前广东疯传取消预售，但最终未能实现。这次海南取消预售，在商品房销售上会有哪些变化呢？我们一起来看下。
01、3.7之前的预售模式
当地产开发实际投资额达到项目总投资额25%以上时，即可向房管部门申请商品房预售，即可销售回笼资金，缓减地产商资金压力。
也就是说，地产商只要拿到项目“五证”，就可以开始卖房子收钱，而不用等到房子竣工验收后才开始卖。
对很多地产商来说，实际投资额达到总投额的25%开始预售，也就是弄好地下部分，地面部分还未建盖就可以卖房圈钱。
这就大大地缩短了地产商开发一个项目的回款周期，等于是在给地产商加杠杆，让其可以“以小博大”，而销售回款来的钱还可以再去其他地方拿地搞开发，实现资金的高周转、高效率。
02、3.7之后新出让项目现售模式
根据住建部《商品房销售管理办法》规定，需要满足以下7个条件后才能卖房：
03、两种销售模式的差异
通过上面的分析，两种销售模式的差异还是很大的。
（1）证件不同
预售需要拿到“五证”，现售的话，去掉了预售许可证，但增加了4个条件，也就是通过竣工验收、供水、电、气、通讯等配套满足交付使用条件、拆迁安置落实和物业管理方案落实。
（2）实际投资额
预售在投资额达到25%即可销售，用回笼的资金支付工程款，补充现金流。也就是说，具备甚至接近项目总预算25%资金额即可撬动一个地产项目。
现售之后，理论上需要备足100%的资金。当然，实践中可以通过让施工方垫款施工、用土地或在建工程抵押等方式融资，不一定非要备足100%的资金预算也可撬动。
（3）销售时间
预售情况下，只要投资额达到25%即可销售，而现售需要竣工验收后、还要满足4个配套条件才能销售。
（4）回款周期
预售模式下，一般回款周期在6-10个月，业界比较快的是碧桂园，差不多在3-8个月。现售后，一般周期在2-3年。
可见，两种销售模式下，不仅对项目进度的要求增加，对项目手续要求更严，而且对地产商回款周期和投资额要求大幅提高，也就是玩地产的门槛进一步提高。
第三、取消预售对房地产市场的影响？在疫情冲击下，全国多地都在为地产商纾困、“救市”、“松绑”！但海南偏偏“逆潮流”而动，究竟会对房地产市场带来哪些影响呢？小菜认为有六大影响。
01、地产业加速洗牌
3月7日后，新出让的土地建盖的商品房项目，将全面施行现售制度，对之前已经开发或立项的商品房项目是没有影响的。
而还准备在这个行业混的地产商，将不得不面对资金问题，没有过硬的资金储备，将难以在海南市场立足。
也就意味着海南的地产行业面临洗牌，头部房企和资金雄厚的房企将屹立不倒，而缺乏资金的中小房企，要么退出市场，要么“抱团取暖”。
02、买房人带来利好
现房销售直接杜绝了楼盘“烂尾”问题，也杜绝了违规销售问题，有利于增加交易的公平性和买方的话语权。
怎么说呢？
改现房销售后，房子的各种质量问题都是看得见的，面积也是确定的，买房人看好了，各方面都满意了，才开始掏钱、签合同；不像预售那样被动，先把钱全部付出去了，后期接房、验房有瑕疵也不好维权，主动权完全在地产商。
03、工程质量更有保障
项目验收合格，并已落实拆迁安置方案，物业方案，已完成水、电、气等配套的交付条件，而一旦地产商不能完成验收，房子不能正常使用，那就意味着还无法销售，这将倒逼地产商提高质量，减少复检、复验时间。
04、房价维稳
新建项目销售的周期被拉长，在售、在建项目仍可预售，短期内市场供应必然会减少，而海南房价一直在跌，这将有利于海南房价维稳。
中长期看，现售后，新建商品房销售周期被拉长，资金成本被抬高，房价上涨就是合理预期；而新房和二手房倒挂，那么海南房价可能会受此政策影响，整体房价有止跌上涨的概率，二手房有被拉升的行情。
05、地产融资规模会扩大
现售后，中小房企为了生存，可能会“抱团取暖”，不再“单打独斗”，可能会引发合作、并购潮。
而大房企、头部房企，拿地后可能会增加中长期的融资规模，土地抵押融资、在建工程抵押融资、信托融资、债券融资的规模可能会扩大。
06、对其他省市的房地产影响
海南要怎么干？是海南的事情，是根据海南自身情况的“一城一策”，其他省市都在“向左”，要是跟着海南“向右”，估计要出大问题。
海南已不是今年才表态要减少对房地产的依赖，早在18年就已确立，这两年甚至不惜GDP增速低于6%以下，也不用房地产拉动经济，目标其实就是想利用区位优势发展自由贸易港。
说白了，海南这么做，有它自己的一本账！
综合全文：
海南取消预售，执行现售，对海南省内房地产市场的影响是很大的，波及到买房人、地产商、地产业、房价、债市等方面，但对全国其他省市房地产的影响是很小的，基本不会引起示范效应，既无风，也无雨。
本质上看，海南要怎么搞，出发点是海南自身的发展需要，影响面更多还是在海岛内。但海南这么搞，最终受益的也是海南。
卖新房“取消预售”年年提，总是无法解决，“预售制”还能用吗
一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。
二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。
三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。
备注：摘自，泽平宏观
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